안녕하세요? 요즘 전세 사기, 부동산 시장 불황, 고금리 등으로 인해 전세 계약을 앞둔 시점이거나 이미 전세로 살고 계신 경우 내 전세금을 못 돌려받으면 어떡하지? 란 생각들 많이 해보셨을 것입니다. 오늘은 전세 물건이 혹시나 경매나 공매로 넘어갔을 경우 알아두셔야 할 소액임차인, 우선변제권, 최우선변제에 대해 알아보겠습니다.
우선변제권, 소액임차인 범위, 최우선변제, 기준시점, 배당요구 알아보기
목차
우선변제권이란?
우선변제권이란 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말하는 것으로, 임차인이 *대항력과 확정일자를 갖췄을 경우 임차주택이 경매,공매로 부쳐졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리를 말합니다.
*대항력이란 주택의 인도와 주민등록을 의미하는데 쉽게말해 임대차 계약 후 임차인이 전입신고 를 한 것을 말합니다. 전입신고를 마친 그다음 날 오전 0시부터 효력이 발생합니다. 전입신고를 할 때 확정일자도 같이 받는 것을 추천드립니다.
최우선변제, 최우선변제권이란?
최우선변제권 , 최우선변제 등으로 불리지만 소액임차인의 우선변제권 입니다.
위에 우선변제권을 설명드렸다시피 우선변제권은 다른 후순위 권리자보다 먼저 배당을 받을 수 있는 권리인이며 즉 선순위담보권자가 있다면 대항하지 못하고 말소됩니다. 다만, 소액임차인에 한해서 후순위여도 보증금 중 일정액을 선순위권리자보다 우선하여 변제받을 권리가 있는데 이것을 최우선변제, 최우선변제권이라고 부릅니다.
소액임차인의 범위
| 1990. 2. 19.~ | 서울특별시, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타 지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995. 10. 19.~ | 특별시 및 광역시(군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001. 9. 15.~ | 수도권정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 | 4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 | |
| 2008. 8. 21.~ | 수도권정비계획법에 따른 수도권 중 과밀억제권역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시지역 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2010. 7. 26.~ | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 6,500만원 이하 | 2,200만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2014. 1. 1.~ | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 | |
| 2016. 3. 31.~ | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) | 8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2018. 9. 18.~ | 서울특별시 | 1억 1천만원 이하 | 3,700만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 | 1억원 이하 | 3,400만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2021. 5. 11.~ | 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 | 5,000만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 3천만원 이하 | 4,300만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 7,000만원 이하 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 2023. 2. 21.~ | 서울특별시 | 1억 6천500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시 | 1억 4천500만원 이하 | 4,800만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 | |
| 그 밖의 지역 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
소액임차인 범위에 대한 표입니다.
※ 1. 기준시점은 담보물권(저당권, 근저당권, 가등기담보권 등) 설정일자 기준임(대법원 2001다84824 판결 참조)
예를 들어 서울시의 주택 (2018년 10월에 근저당권설정 1억 2천이 있는)을 내가 전세금 1억 5천으로 거주 중에 있다고 가정해 보겠습니다. 그런데 집에 문제가 있어 경매에 넘어갔을 때 23년도 기준으로 내 보증금은 소액임차인범위인 1억 6천500만 원 이하니까 최우선변제를 받을 수 있을까요? 아닙니다... 등기부 을구에 근저당권이 2018년 10월이기 때문에 소액임차인의 기준은 2018년 1억 원 이하를 보셔야 합니다.
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 함
배당요구를 하지 않으면 소액임차인에 해당하지 않으므로 배당요구의 종기 기간 내에 꼭 배당요구 해야 합니다.
3. 경매개시 결정의 등기 전에 대항요건(주택 인도 및 주민등록)을 갖추어야 하고, 배당요구의 종기까지 대항력을
유지해야 함
4. 주택가액(대지의 가액 포함)의 1/2에 해당하는 금액까지만 우선변제 받음(주택임대차보호법 제8조)